O projeto +Lapena Habitar, uma parceria da Fundação Tide Setubal e do BlendLab, busca contribuir para a transformação urbana de bairros periféricos por meio de um novo modelo de produção de habitação de interesse social (HIS). Partindo de um processo iniciado em 2020, as instituições vêm desenvolvendo um projeto piloto na Zona Leste de São Paulo de oferta e gestão de moradia que incorpora aspectos de desenvolvimento urbano, arquitetura, estratégias de acesso à moradia de qualidade, processos pré e pós ocupação, participação social, modelo de aluguel, gestão coletiva, modelo de negócio e financiamento.
O início
A Fundação Tide Setubal atua com a missão de contribuir com o desenvolvimento sustentável das periferias e o enfrentamento das desigualdades socio-espaciais, e tem um trabalho consolidado há mais de 15 anos na periferia de São Paulo, especialmente na região do bairro do Jardim Lapena, na zona leste da cidade. Já o BlendLab, uma parceria entre duas empresas—Dín4mo e BlendGroup—, foi criada com o objetivo de desenvolver formas alternativas de financiamento para habitação social. Interessada em entender melhor as questões sobre habitação popular, em 2020 a Fundação Tide Setubal foi ao encontro do Blend Lab para uma discussão sobre o tema.
O grupo não tinha a intenção de criar novas abordagens de habitação de interesse social, nem questionar os paradigmas existentes. A principal preocupação era compreender se existiam alternativas viáveis de produção e oferta de moradia que pudessem ser implementadas no Jardim Lapena. Para responder a esse desafio foi desenvolvido um workshop[1] sobre Habitação de Interesse Social (HIS), que teve como resultado um “Plano de Diretrizes de Habitação de Interesse Social no Jardim Lapena”[2], feito de uma forma empírica, pouco prescrita, respondendo às perguntas e desafios dos participantes.[3] Este material foi organizado no Caderno de Diretrizes e apresentou uma possível base para o desenvolvimento de um programa de habitação social que gira em torno de três pilares: modelo de aluguel; gestão comunitária; e financiamento privado—características que até então não são encontradas com frequência em projetos de HIS no Brasil.
O processo
Foram organizados seis workshops que reuniram abordagens analíticas e críticas que avançaram sobre questões urbanas e sociais do bairro visando tanto a implantação de estratégias quanto a atualização e reflexão acerca dos desafios diversos da HIS em periferias urbanas.
O principal resultado dessa série de workshops foi a elaboração de um conjunto de diretrizes que compõem a base para uma proposta de uma teoria de mudança. As diretrizes não têm a pretensão de serem completas ou finitas, não seguem uma hierarquia particular ou taxonomia, mas respondem às aspirações do grupo de trabalho, ou seja, à ideia de como uma proposta de HIS para o Jardim Lapena deveria ser. Esse caderno divide as diretrizes em três temas: i) Modelo de Gestão; ii) Unidade Habitacional e Condomínio; iii) Implantação e Integração com o Meio Urbano. As diretrizes abrangem desde aspectos amplos, como “(5.) Estimular a adoção de boas práticas arquitetônicas em outras residências no bairro”, até bastante específicas como “(7.) integrar atividades econômicas às unidades e/ou ao(s) empreendimento(s)”—que visa estimular estratégias de morar-e-trabalhar que possam ir além do uso misto.
Esse último ponto faz parte de uma série de discussões desenvolvidas sobre a necessidade de adequar a tipologias padrão—unidade mínima com dois quartos—oferecidas pelos programas habitacionais à variedade de composição familiares e às diferentes demandas de uso. Com a pandemia, discussões sobre teletrabalho ganharam muito destaque, mas quando falamos das faixas das renda mais baixas, o trabalho em casa é um tema que impõem desafios para além da ideia de um pequeno escritório dentro de casa. É extremamente comum nas faixas de renda mais baixas as mais diversas atividades, que sim podem incluir teletrabalho, mas passam principalmente por espaços de produção, de comércio e de serviço, que ainda podem incluir a necessidade de atendimento direto a clientes.
O modelo conceitual
O Caderno de Diretrizes também aborda questões sobre a gestão das unidades e as opções de estratégias de financiamento. Além disso, outro ponto importante foi o modelo de oferta dessas unidades no território. Optou-se pelo modelo aluguel como alternativa ao popular modelo de compra e venda através do financiamento, que é adotado como a principal política habitacional do país e que conta com um conjunto de críticas bastante consolidado. Entre os pontos positivos da locação está uma opção de maior flexibilidade e adaptabilidade, por apresentar maior capacidade de mobilidade dos moradores entre unidades em ciclos de curto ou médio prazo, conforme as necessidades, disponibilidade de recursos e configurações familiares. A estratégia de provimento de unidades de aluguel por um ente civil pode ainda contribuir com o controle local de preços, na medida em que garante a estabilidade dos aluguéis em estoque significativo de unidades no território. Desta forma, tem o potencial de estabelecer uma nova dinâmica territorial de moradia, a partir de um estoque disponível de unidades com arquitetura adequada, integração e potencialização do tecido urbano, regras estabelecidas de segurança de posse, preços estáveis e condições de mobilidade e flexibilidade. O ente civil também atua nesse modelo como “proprietário social”, como um agente de produção e gestão de habitação sem fins lucrativos.
Nesse momento de consolidação foi entendido que, entre as diretrizes, existiam três conceitos que, articulados, poderiam ser a base para um novo modelo de HIS. O modelo se baseia no tripé: a) produção e gestão de habitação de interesse por um ente civil b) com financiamento privado; e b) oferta no modelo de aluguel;
Do modelo de gestão e financiamento
A ideia da gestão e o financiamento de unidades se configurou como o vetor de transformação com potencial significativo de alavancar as outras iniciativas. A proposta prevê que o processo seja orientado por uma Associação Civil de Gestão de Moradia (ACGM). Seu papel será articular os atores do território em processos participativos para a definição e apuração das diretrizes e dos parâmetros para a concepção, construção, implantação da solução de moradia e processos de pré e pós-ocupação.
A estratégia do financiamento está em se viabilizar através da composição de capitais de diferentes perfis de risco e expectativa de retorno em um arranjo de finanças híbridas, ou blended finance. Na prática, trata-se da emissão de um título com diferentes categorias de cotas orientadas para perfis específicos de investidores, alguns buscando parâmetros de risco, prazo e retorno em linha com o mercado e outro com maior tolerância a risco e/ou prazo e/ou menor expectativa de retorno. O equilíbrio entre esses diferentes parâmetros, juntamente com a estrutura sem fins lucrativos, permite construir edificações com alta qualidade arquitetônica e construtiva mantendo valores de aluguel justos e acessíveis. Durante o período de duração do compromisso de financiamento, entre 10 e 15 anos, os recebíveis dos aluguéis remunerarão os investidores. Uma vez quitado o compromisso de financiamento, a ACGM passa a deter integralmente o patrimônio e os direitos sobre os recebíveis podendo ampliar substancialmente os benefícios às famílias por meio de diversas estratégias.
O workshop resultou num proposta de modelo alternativo de HIS com grande potencial. Além disso, o grupo de trabalho não tinha só as ideias, como também os atores que poderiam viabilizar este novo modelo.[4]
A arquitetura
Uma vez estabelecido que esse conjunto de estratégias poderia ser a base para um novo modelo de HIS, foi necessário pensar com responder arquitetônica e urbanisticamente às diretrizes, e como relacioná-las ao território.
A questão que se apresentou foi a seguinte: Se por um lado o Brasil tem uma vasta e rica história de projetos de habitação social, por outro, não sabíamos até que ponto a arquitetura poderia ser influenciada pelas estratégias criadas. Como o morar-e-trabalhar poderia potencializado? Quais elementos arquitetônicos e estratégias de desenho poderiam se traduzir em qualidade habitacional e economia para os moradores? Quais aspectos estruturais poderiam contribuir com a segurança ou mesmo potencializar diferentes usos e acessos? Quais espaços seriam necessários para formalizar a gestão civil?
Diante de tais questões, ao invés de buscar uma única visão (um escritório ou arquiteto que respondesse à tudo) a possibilidade de lançar um concurso de ideias se mostrou como uma opção que poderia explorar diferentes perspectivas para os desafios propostos. Por outro lado, o fato de ser uma iniciativa privada e civil, se mostrou também como uma oportunidade de repensar quais critérios e métodos poderiam explorar melhor novos desenhos e estratégias. Por isso, foi lançada em 2022 uma Chamada de Projetos em busca de visões e respostas para tais questões.
Para a seleção dos participantes, os escritórios convidados precisavam apresentar um portfólio que comprovasse experiência equivalente com o projeto a ser proposto. Foi selecionado um conjunto de jovens escritórios de arquitetura diverso em suas origens e práticas, na busca por ampliar a perspectiva sobre o tema da produção de moradia em regiões periféricas a partir de novas abordagens projetuais nesse campo. A seleção dos participantes foi pautada por práticas de trabalho e perfis que pudessem oferecer visões distintas. Após uma primeira rodada de convites, foram selecionados cinco escritórios:
Apparatus Architects (Lisboa/Paris/Brasilia) em parceria com Alvaro Arancibia Arquitectos (Chile); Gávea Arquitetos em pareceria com Diego Portas e Matteria (Rio de Janeiro); Terra e Tuma (São Paulo) em parceria com Estúdio Síntese (Santos); o Estúdio Gustavo Utrabo (São Paulo); e Coletivo Levante (Belo Horizonte).
Se por um lado, com a Chamada de Projetos, buscava-se uma oportunidade de repensar a arquitetura de HIS e explorar as diretrizes elaboradas nos workshops, por outro, a parceria da Fundação Tide Setubal trouxe oportunidades sobre o processo em si. Primeiro, para evitar uma prática comum (e abusiva) de concursos que exigem a elaboração de estudos preliminares, com horas de dedicação e trabalho intelectual, onde somente os vencedores são recompensados, foi definido que seria oferecido para todos os participantes convidados uma remuneração para contribuir com custos do processo. Para além disso, um aspecto inovador foi a inclusão de uma política de diversidade—os escritórios que tivessem ao menos uma pessoa negra na equipe em cargos de projeto, receberiam um acréscimo de 50% na remuneração, inaugurando uma política de inclusão nos concurso de arquitetura, estimulando uma necessária reflexão sobre diversidade de equipes em escritórios de arquitetura.
A apresentação
Questões como o formato da apresentação e para qual público apresentar também se mostraram como oportunidades de experimentação. A ideia de um júri tradicional—que delibera sua opinião de forma soberana e definitiva—não parecia alinhada com a dinâmica de um grupo que tomou suas decisões de forma participativa. Corria-se o risco de acabar com uma proposta que não representasse as ambições do grupo de trabalho, já que sempre foi fundamental, desde o início, a participação de representantes da comunidade em todas as etapas. Logo, foi necessário repensar a ideia de júri e a forma de apresentação.
Esse processo foi transformado em evento, que foi realizado em um único dia no Galpão ZL— base da Fundação Tide Setubal no Jardim Lapena.[5] No lugar de um júri tradicional foi montado um Comitê Consultivo, composto por representantes dos moradores do bairro, do grupo de trabalho e por convidados notáveis.[6] Foram 23 convidados das mais diversas áreas—desde representantes do movimento de moradia, moradores da comunidade até arquitetos e urbanistas. Cada escritório participante apresentou suas propostas em duas etapas: A primeira para o Comitê Consultivo, que tinha como função ponderar sobre as estratégias apresentadas a partir de suas diferentes perspectivas—institucional, acadêmica, incorporação, técnica, ou de morador. A avaliação tinha três diretrizes: Unidade habitacional e empreendimento; Viabilidade econômica e construtiva; Implantação e meio urbano.
A segunda apresentação foi direcionada para a comunidade como um todo. Os escritórios apresentaram seus projetos para os moradores que puderam conversar e tirar dúvidas com os arquitetos depois das rodadas de apresentação.
As propostas
O edital da Chamada pedia propostas para três locais: a) Um bloco de apartamentos no Jardim Lapena; b) Uma proposta de atravessamento sobre a linha do trem que separa o Jardim Lapena e o centro de São Miguel Paulista; c) Um prédio em São Miguel Paulista que, por sua posição estratégica junto à única passarela de pedestres que atravessa a linha férrea, poderia funcionar como um ativador da rua, oferecendo segurança para os moradores no seu dia a dia. A estratégia de selecionar escritórios a partir de perfis distintos atingiu os resultados esperados. Cada escritório optou por enfatizar desafios específicos apresentados no edital e, com isso, expandindo as abordagens de desenho de HIS.
O grupo Terra e Tuma/Síntese foi muito eficiente em resolver questões que lidavam com o desafio do morar-e-trabalhar, com apartamentos bem elaborados, desde a planta da unidade à circulações verticais distintas.
O Coletivo Levante utilizou de varandas-quintais que desafiam as tipologias atuais de HIS e provocam uma reflexão sobre a importância desses espaços para uma transição entre as casas com quintais e apartamentos tradicionais. Além disso, trabalharam com elementos construtivos comuns na comunidade criando um apelo visual pela sua familiaridade.
O Apparatus Architects/Álvaro Arancibia provocaram uma reflexão através de uma radicalização da circulação de áreas comuns, repensando a tipologia da vila—onde apartamentos duplex e apartamentos-estúdios teriam circulações verticais exclusivas, fazendo com cada porta de cada unidade estivesse voltada para a rua/espaço comum, e com isso, eliminando a circulação coletiva tanto vertical, quanto horizontal. Esse tipo de estratégia nos convida a repensar as unidades verticalizadas e as circulações horizontais, organizadoras de fluxos. Eles também exploraram no forma como os apartamentos podem ser subdivididos e adaptados.
O Estúdio Gustavo Utrabo traz uma estratégia que propõe o uso de um tijolo maciço com produção feita pela comunidade, fomentando uma produção local e artesanal. Porém, com uma estética provocadora, que expande nossa visão sobre abordagens estéticas em habitação de interesse social.
Já o grupo Gávea Arquitetos/Portas/Matteria, partiu de um racional que privilegia a flexibilidade. Criaram uma estratégia de modulação que foi pensada para responder aos desafios de financiamento. Propuseram unidades mínimas trazendo os pátios compartilhados como uma provocação, mas que, por outro lado (fazendo quase como um contraponto), apresentaram uma estética de fácil aceitação e reconhecimento local.
Desafios atuais e próximos passos
No momento, o programa está na fase de prospecção e aquisição de terrenos e revalidação da modelagem econômica. A previsão é de iniciar a construção no ano de 2024. Apesar da iniciativa partir da sociedade civil com financiamento privado, a administração pública é um interlocutor inevitável e fundamental. As regras urbanas atuais, baseadas na produção privada com potencial lucro, se mostram barreiras complexas a serem superadas para projetos de interesse social com capital privado. Esse projeto piloto, que se coloca como uma prova de conceito, tem enfrentado desafios relevantes, muitas vezes próximos de limites de inviabilidade, que deixam lições e questionamentos sobre as hipóteses de expansão e escala.
Diante de um desafio tão abismal como o déficit habitacional e a precariedade da habitação no Brasil, a falta de oferta de unidades em áreas menos valorizadas tem sido ocupada, em sua maioria, por construções irregulares, inclusive financiadas por capital de origem de atividades ilícitas. Essa iniciativa pretende contribuir sendo um novo ator nesta disputa territorial. O modelo de oferta de moradia em comunidades periféricas passa por grandes transformações, e o processo de construção informal e irregular de blocos de apartamentos destinados para aluguel é uma realidade. Desde que o programa foi iniciado, diversos prédios foram erguidos na comunidade.
Ainda existem diversos desafios, principalmente no que diz respeito a aprofundar a investigação sobre o potencial das transformações tipológicas das unidades residenciais sob esse modelo; a viabilização financeira; e o aprimoramento do modelo de gestão e propriedade comunitária—que tende a se aproximar ao modelo de Termo Territorial Coletivo (TTC), mas com importantes particularidades. A ideia é jogar dentro das regras do mercado, mas “hackeando” o sistema, buscando financiamento no mercado de capitais, com a ambição de propor um novo modelo de produção de HIS que possa contribuir para o quase intransponível desfio atual da moradia no Brasil.
Notas
- O workshop contou com a participação de um grupo diverso composto por agentes do bairro, arquitetos e urbanistas e especialistas em modelos de gestão habitacional e financiamento.
- O Caderno com o conjunto de diretrizes pode ser encontrado neste link.
- O grupo foi composto por membros da Fundação Tide Setúbal — Mariana Almeida, Fabiana Tock, Marcelo Ribeiro, Andrelissa Ruiz e Fábio Tsunoda. Pelo Blend Lab, participaram Marco Gorini , Sérgio Marcondes, Ariane Pereira e Thiago Soveral (A040).
- Esse processo contou com a colaboração de um Conselho Consultivo que se reuniu quatro vezes para ponderar sobre as diretrizes do programa. Os membros do conselho são: Fernando Assad (Programa Vivenda), Danielle Klintowitz (Instituto Polis), Renato Cymbalista (prof. FAU-USP / Fundo FICA), Carlos Leite (Prof. Mackenzie / Stuchi & Leite), Helio Fonseca (Tebas Sustentabilidade); Evaniza Rodrigues (UNMP); Jose Apparecido (Prof. Mackenzie / Procurador da Cidade de São Paulo), Lisandra Mara (Urbel), Samira Batista (IAB-SP), Adriano Nunes e Mariana Roquette (HousingPact).
- Sobre o Galpão ZL. Link para o site: https://fundacaotidesetubal.org.br/galpao-zl/
- Os membros do Comitê de Avaliação foram: Mariana Almeida, diretora executiva da Fundação Tide Setubal; Kátia Ramalho, analista de Programas e Projetos da Fundação Tide Setubal; Guilherme Marcolino, Letícia Naiara, Odirlei Martins e Sandra Novais, representantes da população do Jardim Lapena; Sérgio Marcondes, do BlendLab; Sandra Rufino, arquiteta e integrante do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de São Paulo; Cláudia Pires, arquiteta e urbanista e representante do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB); Lilian Veltman, diretora-executiva da plataforma de tecnologia Alpop (Aluguel Popular); Edilson Henrique Mineiro, da União Nacional por Moradia Popular (UNM); Carmen Silva, do Movimento Sem Teto do Centro (MSTC); Lisandra Mara, da Companhia Urbanizadora e de Habitação (Urbel), de Belo Horizonte (MG); Tiarajú Pablo D’Andrea, professor do campus zona leste da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp) e da pós-graduação no campus da Universidade de São Paulo (USP Leste) e coordenador do Centro de Estudos Periféricos; Marcelo Ribeiro, coordenador de Prática de Desenvolvimento Local da Fundação Tide Setubal; Vanessa Padiá, arquiteta e urbanista, envolvida há 20 anos com habitação social e representante da SPTrans; Vinicius Andrade, arquiteto, urbanista, professor e coordenador pedagógico na Escola da Cidade; André Czitrom, representante da Magik JC, e do Projeto SOMA (Sistema Organizado de Moradia Acessível); Anaclaudia Rossbach, economistas, envolvidas na área de habitação social e assentamentos precários, e representante do Instituto Lincoln de Políticas de Solo; Marcos Boldarini, arquiteto e urbanista e professor da Escola da Cidade; Tereza Herling, professora de arquitetura e urbanismo na FAU Mackenzie; Nabil Bonduki, arquiteto, urbanista e professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU-USP), e Thiago Soveral (BlendLab/A040) Presidente da mesa.
