Neste artigo, publicado originalmente no blog Point of View da revista Metropolis como "The Real Problem with China's Ghost Towns", o autor Peter Calthorpe explica os problemas dessas cidades, prevê o seu futuro sombrio e explora como o planejamento cuidadoso por trás da cidade de Chenggong poderia oferecer uma alternativa mais sustentável.
Nós todos vimos os relatórios sobre a evolução das “cidades-fantasma” na China, mostrando áreas imensas de arranhas céus e shopping centers vazios. Estas cidades estéreis parecem particularmente irônicas em um país onde planeja-se mover 250 milhões de pessoas do campo para as cidades nos próximos 20 anos. Mas essa demanda massiva e sem precedentes foi distorcida por uma série de fatores exclusivos da China. Incentivos financeiros falhos para as cidades e empreendedores, juntamente com a pobre oferta de serviços, comodidades e postos de trabalho cria a maioria dos problemas. Além disso, a classe média emergente chinesa está muito confortável (talvez demasiadamente) investindo no mercado imobiliário. Muitas vezes compram apartamentos em bairros incompletos, mas esperam para se mudar, com a esperança de que os valores subam. O resultado é uma sequência de grandes empreendimentos que permanecem como investimentos especulativos vazios, em vez de habitações e comunidades reais. Estes edifícios são uma preocupação atual, mas os problemas reais podem aparecer quando estes estiverem habitados.
Embora seja difícil obter dados sobre os níveis de vacância na China, há certamente muitos exemplos anedóticos em todo o país. Um exemplo bastante típico é Chenggong, a nova cidade planejada para 1,5 milhão de pessoas nos arredores de Kunming, no oeste do país. Esta cidade recém-construída ostenta a crescente Universidade de Yunnan, atualmente com 170 mil alunos e professores, um novo centro do governo, e uma indústria leve emergente. Ainda em construção estão a nova estação ferroviária de alta velocidade da cidade e duas linhas de metrô que conectam o centro histórico da cidade.
A cidade vem crescendo a uma robusta taxa de 6% ao ano e parece haver muita atividade para que prospere, mas mesmo assim há dezenas de edifícios vagos. Por que? Principalmente por causa da política fiscal chinesa: não há impostos sobre propriedade locais e as cidades recebem boa parte de sua renda através do desenvolvimento da terra. O incentivo é a locação de grandes extensões de terra (venda de terras são ilegais na China), mesmo que o mercado e serviços complementares não estejam prontos. Sem um imposto sobre a propriedade em curso, a viabilidade a longo prazo das cidades é uma consideração secundária. Para piorar isso, o trabalhador chinês médio, com a sua elevada taxa de poupança, necessita de opções de investimento. Na falta de um mercado de ações transparentes, a maioria dos trabalhadores prefere possuir imóveis, assim que podem, tanto como um investimento ou um futuro lar para os filhos. Eles costumam comprar com dinheiro em espécie e, sem dívida e nenhum imposto de propriedade, é fácil manter apartamentos vazios. Além disso, o país ainda tem visto uma queda nos valores imobiliários, então investir em propriedades parece seguro. (Soa familiar?)
Além desses incentivos financeiros para compra imediata, o trânsito em Chenggong não está completo, e muitos dos serviços e escolas da cidade ainda estão por vir. Consequentemente, muitas pessoas compram apartamentos, mas permanecem em suas residências antigas até a nova comunidade estar completa ou seus filhos se casarem. A boa notícia: estas políticas fiscais, investimentos e desenvolvimentos podem ser facilmente corrigidos e, de fato, o governo central está considerando novos impostos sobre a propriedade, os limites para a especulação da segunda casa, e uma implantação mais estratégica da infraestrutura.
Talvez mais significativas do que estas irregularidades de mercado e políticas falhas é a viabilidade a longo prazo e a saúde das novas cidades. A maior parte dos empreendimentos na China assumem a forma de superquadras com condomínios murados de grandes torres e jardins. Com imensas distâncias até o próximo cruzamento e vias de oitos pistas, andar a pé ou de bicicleta nestes distritos é difícil e perigoso. Os automóveis particulares agravam, assim, os congestionamentos, a poluição do ar, as emissões de carbono e os custos de transporte. Em Jinan, um estudo mostrou que quadruplicaram as viagens em automóveis particulares nos mais recentes empreendimentos em superblocos.
Além destas questões econômicas e ambientais crescentes, estes empreendimentos, alguns com mais de 5.000 habitações, guardam as sementes da rápida decadência social. Como experienciamos no Ocidente, este padrão urbano isola as pessoas em grandes paisagens impessoais que não possuem identidade, segurança (sem “olhos na rua”), senso de comunidade ou escala humana. Demolimos uma geração de habitações sociais construída sobre esse modelo e acredito que os chineses, eventualmente, também o farão.
Felizmente, Chenggong está testando um novo modelo de planejamento urbano. Com o apoio do governo nacional e planejamento pelo Centro de Transporte Sustentável Chinês, nosso escritório está redesenhando 2.500 hectares no distrito central da nova cidade. As superquadras foram diminuídas à escala humana, em blocos com pátios tradicionais. As ruas são menores e mais numerosas, e muitas são livres de carros ou, em outros casos, dedicadas para o trânsito. Parques são menores, mas mais próximos das habitações e, assim, mais seguros. Edifícios de uso misto, com lojas e cafés nas calçadas reconstroem a vida de rua que antigamente era uma marca registrada das comunidades chinesas. E, finalmente, empregos serão equilibrados com habitações, evitando as "cidades-dormitório", doença que esvazia subúrbios em todo o mundo.
Este novo modelo está em sua fase "piloto" com funcionários do governo estudando os resultados e implicações políticas. Mas há todas as razões para acreditar que correções oportunas podem ser feitas, tanto em incentivos que distorcem o mercado quanto, talvez mais importante, nas novas cidades chinesas. Criar o DNA de projeto adequado, bem como os incentivos econômicos apropriados, impactará profundamente a viabilidade social, econômica e ambiental de longo prazo dos centros urbanos, que terão o mais rápido crescimento na história da humanidade. Esperamos que a China encontre um bom caminho.
Peter Calthorpe, arquiteto e planejador de Berkeley, dirige o escritório Calthorpe Associates. É membro fundador do Congresso para o Novo Urbanismo e autor de vários livros, incluindo o seu mais recente, Urbanismo na Era das Mudanças Climáticas.
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