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Como abordar o déficit habitacional: Estratégias para a definição de uma política nacional (Argentina)

Como abordar o déficit habitacional: Estratégias para a definição de uma política nacional (Argentina)
Como abordar o déficit habitacional: Estratégias para a definição de uma política nacional (Argentina), Villa 31 de Retiro. Imagem © Guillermo Tella
Villa 31 de Retiro. Imagem © Guillermo Tella

O enfoque das políticas públicas sobre habitação está esgotado. É necessária uma visão integral sobre a problemática que se possa resumir em uma transição necessária desde a conceitualização da "habitação como o xis da questão", ampliando para o "habitat como ponto crucial". Isso permite contar com um olhar holístico sobre as necessidades da população que se encontra em situação de vulnerabilidade em seus direitos de acesso à vida urbana.

Requer-se, para isso, o desenho de instrumentos de escala local que permitam a implementação de políticas ativas multissetoriais. Ou seja, é necessário avançar para uma lei nacional de usos do solo que dê os marcos, mas obrigue cada província a contar com sua própria lei baseada nos pressupostos mínimos. De tal modo, cada província a adaptaria a suas condicionantes naturais, sociais e econômicas e aprofundaria esses pressupostos. Dentre desses planos de diversas escalas, uma linha estratégica troncal comum a todos deve ser a questão do acesso ao habitat digno em cumprimento às garantias constitucionais. 

Alcançar tal transformação exige uma mudança conceitual que aborde a problemática com visões inclusivas, que fomente o desenvolvimento no âmbito de uma reprodução social equitativa e justa antes que se consolidem os processos de segregação, desigualdade e insegurança urbana. A abordagem das propostas deve ser, portanto, sistêmica, retomando inclusive não somente experiências internacionais, mas também aquelas locais abandonadas pelas mudanças nos modelos de acumulação econômica.

Uma nova abordagem holística contribuiria, por exemplo, a uma melhoria da igualdade de acesso ao espaço considerando questões como: a função social da propriedade, a transformação das políticas habitacionais europeias, o princípio da subsidiariedade, o superávit financeiro materializado em edifícios ociosos e especulativos, um novo papel do Estado como garantidor do direito constitucional à habitação, figuras como o "usufruto" e o "comodato" (semelhante ao "direito de uso" espanhol), o "aluguel com opção de compra" associado a modelos cooperativistas, o controle de acesso aos preços da terra no mercado da habitação, entre outros.

Construir novos dispositivos de produção massiva de habitações

© Guillermo Tella
© Guillermo Tella

Trata-se de gerar novos dispositivos para possibilitar uma maior produção de habitações coletivas para os diferentes setores sociais, através de convênios urbanísticos e parcerias público-privadas. A construção é uma atividade produtiva destacada que, quando atinge um determinado nível de dinamismo, adquire grande capacidade de influenciar a atividade econômica.

O constante crescimento populacional e o déficit habitacional tornam necessário estabelecer, projetar e implementar mecanismos novos, modernos e eficientes para aumentar significativamente a produção de habitações; para garantir a qualidade e funcionalidade de ambos os materiais como o projeto das unidades habitacionais; a integração sociourbanística e a sustentabilidade do processo de produção do habitat.

Estes mecanismos deverão garantir uma igual incidência territorial que permita a consolidação das áreas urbanas existentes e o desenvolvimento de outras novas, promovendo a densificação e o aproveitamento de infraestruturas e equipamentos já existentes, permitindo atender a escassez de solo e terrenos e habitações para os setores sociais médios e baixos, excluídos do mercado formal.

Considera-se que o mais viável para a implementação destes dispositivos de produção habitacional seja através de convênios e/ou consórcios urbanísticos, definidos como uma forma de execução de projetos de urbanização ou edificação, conjuntamente entre organismos governamentais e entidades privadas, onde um deles fornece as propriedades próprias e o outro as obras de desenvolvimento ou construção e após a conclusão dos mesmos, e cada parte recebe como compensação pelo seu investimento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas e/ou edificadas.

Estes dispositivos outorgam aos empreendedores um aumento na viabilidade da sua execução, enquanto que geram um maior compromisso social das empresas e um maior dinamismo do mercado imobiliário, para ingressar no mercado uma vasta gama de tipologias de produtos imobiliários ao alcance de um público potencial de compradores com capacidade de compra mais diverso em um entorno espacial misto e não segregado.

Distribuir igualmente cargas e benefícios em oportunidades territoriais

© Guillermo Tella
© Guillermo Tella

Trata-se de criar as condições para um habitat digno e ambientalmente sustentável, eliminando o déficit habitacional urbano entendido como escassez ou inacessibilidade de condições materiais, serviços e espaços adequados para atender às necessidades da população. Contribuir também para distribuir igualmente os encargos e benefícios em oportunidades territoriais oferecidas pela cidade na sua acessibilidade a espaços funcionais de centralidade.

A contribuição para alcançar um ambiente digno para toda a população radica principalmente em abordar e atender integralmente a diversidade e complexidade da demanda habitacional urbana, conhecer o seu déficit na oferta mediante o impulso de políticas necessárias para a realização progressiva do direito à habitação.

Isso implica dotar de um local adequado para viver em condições que favoreçam a integração plena à vida urbana, o acesso aos equipamentos sociais, infraestrutura e serviços urbanos; para desenvolver atividades sociais e econômicas; e para desfrutar de um habitat culturalmente diverso.

Este processo deve centrar-se nas demandas sociais da população e incluir a participação dos vários níveis de governo, da iniciativa privada e organizações da sociedade civil que promovam o acesso à habitação. É imperativo promover a geração e facilitar a gestão de projetos de habitações, de urbanizações sociais e de processos de regularização de assentamentos informais para contenção de setores desfavorecidos abrangentes da sociedade.

Estabelecer regras claras para arbitrar seu cumprimento

Implica estabelecer regras simples, claras e justas para todos os agentes envolvidos; regular e arbitrar seu cumprimento com igualdade; e intervir ativamente em situações distorsivas e/ou especulativas para assegurar a equidade no acesso a situações de habitação e habitat. A regulação através de mecanismos claros e precisos evita produzir desigualdades socioeconômicas que incentivam a concentração de terras nas mãos de apenas alguns setores. Fortalecer e controlar o poder regulatório do Estado assegura o uso justo e razoável do solo urbano, a fim de desencorajar práticas especulativas, usando instrumentos de recuperação e redistribuição social.

Além disso, garantir o cumprimento das regras e normas estabelecidas aporta transparência e legitimidade ao desenvolvimento dos projetos. Trata-se de uma avaliação constante dos atores envolvidos no desenvolvimento da cidade, das políticas e ações implementadas, analisando periodicamente seu impacto com a promoção da participação permanente, tanto nas etapas de formulação e execução, como em avaliação e monitoramento. A partir dos objetivos propostos, é requerida a aplicação de uma série de estratégias apresentadas a seguir:

• Conformação de políticas integrais de habitat com princípios e normativas unificadas.

• Redução do déficit de infraestrutura, equipamentos comunitários e espaços verdes.

• Desenvolvimento de solo urbanizável e áreas residenciais em centros urbanos a densificar.

• Regularização fundiária do solo em situação de informalidade com novos instrumentos jurídicos.

• Respeito a identidades geográficas, diversidade ambiental e patrimônio cultural.

• Fortalecimento das cidades intermediárias quanto a dotação de equipamentos.

• Revisão sistemática das políticas de habitação e habitat de acordo com as prioridades.

• Desenvolvimento de instrumentos normativos de gestão que permitam uma distribuição equitativa.

• Gestão urbanística por meio de instâncias mistas de participação comunitária.

• Coordenação de investimentos, orientadas para objetivos traçados pelo planejamento.

Consequentemente, para abordar o déficit habitacional é essencial estabelecer normas claras e concretas para a ação do governo e permitir prever e orientar o investimento público e privado, assegurando a consolidação de um desenvolvimento ambientalmente sustentável e socialmente inclusivo da economia produtiva, articular eficazmente um planejamento em cascata entre os distintos níveis de governo com objetivos definidos e diferentes horizontes temporais de execução, assim como coordenar vertical e horizontalmente as ações dos três níveis de governo sobre o território nas suas diferentes escalas espaciais.

Cita: Tella, Guilllermo. "Como abordar o déficit habitacional: Estratégias para a definição de uma política nacional (Argentina)" [Cómo abordar el déficit habitacional: Estrategias para la definición de una política nacional (Argentina)] 09 Set 2016. ArchDaily Brasil. (Trad. Souza, Eduardo) Acessado . <https://www.archdaily.com.br/br/794970/como-abordar-o-deficit-habitacional-estrategias-para-a-definicao-de-uma-politica-nacional-argentina> ISSN 0719-8906