Estabelecidos pelos Planos Diretores, os índices urbanísticos configuram um conjunto de normas que regulam a dimensão das edificações em relação ao terreno onde serão construídas. Essas determinações variam de acordo com a zona na qual o terreno se encontra e se dividem em três preceitos principais: Taxa de Ocupação, Coeficiente de Aproveitamento e Taxa de Permeabilidade. Saiba o que significa e como calcular cada um deles, a seguir.
Taxa de Ocupação (TO)
Trata-se da área que sua construção ocupa no terreno. Medida em porcentagem, você encontra a máxima TO do seu lote no código de obras disponibilizado pela prefeitura da sua cidade. Por exemplo, se um terreno de 100 m² possui TO máximo igual a 60%, a área de sua implantação no lote será de no máximo 60 m². Em outras palavras, é a área total construída no pavimento térreo dividido pela área total do lote.
Considera-se, em geral, como área construída tudo aquilo que tiver cobertura. No entanto, vale lembrar que algumas áreas não são computáveis nesse cálculo e que cada prefeitura tem autonomia para dizer quais são elas. Normalmente áreas de lazer comum, como piscinas e quadras, áreas pavimentadas que funcionam como garagem ou circulação de veículos ou pedestres, assim como outras áreas descobertas - são alguns dos exemplos mais comuns de áreas que não se somam à TO.
Coeficiente de Aproveitamento (CA)
Também conhecido como Índice de Aproveitamento (IA), o CA é o número que multiplica a área do lote para resultar na quantidade de metros quadrados que podem ser construídos no terreno determinado. Em outras palavras, quantas vezes você pode utilizar a área total do lote para a construção. Ao seguir o exemplo anterior, num terreno de 100 m² que possui TO = 60% e um CA = 1,5, significa que você poderá ter uma área construída total de 150 m², no entanto, o térreo terá um máximo de 60 m² (respeitando a TO), e o restante da metragrem permitida deverá ser realizada acima ou abaixo do nível do solo - claro, respeitando as leis de recuo e também o gabarito (altura) máximo do edifício estipulados por lei.
Lembrando que o CA pode ter um valor mínimo (e ser menor do que um) e um máximo. Além disso, dependendo do zoneamento, é possível conseguir autorizações para aumentar o gabarito do edifício - portanto, o seu CA - a partir da Outorga Onerosa do Direito de Construir.
Taxa de Permeabilidade (TP)
Também pode ser chamada de Área de Cobertura Vegetal, trata-se da porcentagem de área do lote que deve permanecer sem edificações e permeável, permitindo que a água penetre no solo e, assim, diminua as chances de enchentes e a integre ao lençol freático. Seja de acordo com o adensamento de uma zona ou sua proximidade de áreas mais naturais, os valores podem diferir bastante numa mesma cidade - em São Paulo, por exemplo, o valor mínimo varia de 15% a 25% -, por isso é importante sempre conferir o código de obras para saber a taxa de porcentagem permitida no seu lote.
