Várias cidades nos Estados Unidos estão sofrendo com a falta de milhões de unidades habitacionais. Agravada por outros fatores, essa escassez está aumentando radicalmente o custo tanto para alugar quanto para comprar casas. Los Angeles não é exceção; com 74% do seu território destinado exclusivamente à casas unifamiliares, a construção de habitações multifamiliares é limitada a uma área extremamente pequena da cidade, tornando a construção de novas habitações acessíveis muito difícil. Além disso, processos complexos de aprovação, que duram vários anos, muitas vezes tornam esses projetos ainda menos viáveis.
Por isso, em dezembro de 2022, a prefeita Karen Bass tomou uma decisão drástica ao declarar estado de emergência para acelerar a aprovação de projetos de habitação acessível, permitindo aos investidores acelerar projetos que contemplariam um sistema de aluguel estável por meio de permissões rápidas e isenções de regras de zoneamento. A Executive Direction (ED1) gerou um aumento nas solicitações para construção de habitações acessíveis, surpreendentemente, não apenas de investidores que usam dinheiro público, mas também de particulares.
A habitação acessível nos Estados Unidos geralmente é construída por investidores que trabalham com subsídios do governo. Na maioria dos casos, há uma lacuna de financiamento para esses tipos de projetos entre o custo de construção de tais habitações e o que é necessário para alugá-las por um preço acessível. Na habitação economicamente acessível, essa lacuna geralmente é preenchida por uma mistura de créditos fiscais federais e estaduais, subsídios da cidade e outros.
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Affordable Housing in Portland: 3 Innovative Approaches to Design and ConstructionA ED1 da prefeita Karen Bass contorna a necessidade desses subsídios em muitos dos projetos propostos apenas simplificando-os. Além de acelerar o processo de permissão, esses projetos podem utilizar uma série de leis de "bônus de densidade" que permitem adicionar mais unidades e andares em lotes que de outra forma não seriam permitidos pelo código de zoneamento e remover requisitos de garagem e estacionamentos. De acordo com o Cal Matters, no último ano, 16.150 unidades acessíveis foram submetidas, mais do que o número total de unidades acessíveis aprovadas em 2020, 2021 e 2022.
Apesar do otimismo inicial, projetos de habitação economicamente acessível propostos em bairros ricos de casas unifamiliares estagnaram. Seis meses após a ordem ser assinada, a cidade revisou as regras, tornando os projetos para bairros unifamiliares inelegíveis. De acordo com uma análise do Los Angeles Daily News, essa mudança repentina nas diretrizes reforça padrões existentes de segregação econômica. Sob as novas restrições, apenas 32% dos novos projetos nos bairros mais pobres não se qualificariam, enquanto nos mais ricos, mais de 80% dos projetos não avançariam.
Esta não seria a primeira vez que o zoneamento unifamiliar reforça disparidades sociais. Como muitas outras cidades dos EUA, Los Angeles tem políticas de zoneamento desatualizadas que criaram expansão urbana e segregação. Samir Gambhir, diretor do Programa de Métricas de Equidade no Instituto Othering and Belonging da UC Berkleley, destacou em uma entrevista com LAist que os mapeamentos de sua equipe em LA mostram que a cidade usou o zoneamento como mecanismo para acumular recursos e excluir comunidades marginalizadas.
Cidades como Minneapolis e Portland têm tomado medidas para combater essas questões removendo restrições de zoneamento unifamiliar. Minneapolis acabou com o zoneamento unifamiliar por completo, permitindo a construção de edificações de dois e três unidades em todos os bairros. Eles também alteraram suas regras de zoneamento para permitir mais densidade no centro da cidade e ao longo de corredores de transporte eliminando requisitos de estacionamento e removendo outras licenças. Estudos do Pew Charitable Trusts mostrando as mudanças após as reformas de zoneamento da cidade encontraram seus benefícios como um bom modelo para melhorar a acessibilidade habitacional.
No entanto, apenas abordar o fornecimento de habitação é insuficiente sem um foco simultâneo na acessibilidade econômica. A diretiva promissora de LA mostrou ter potencial para fornecer ambos, mas também mostrou a urgência da reforma no zoneamento. Assim como muitas outras cidades americanas, LA favorece tendenciosamente bairros de casas unifamiliares, que foram delineados com base em leis arcaicas enraizadas em práticas excludentes. Há uma urgência para que isso mude, não apenas porque a expansão urbana é insustentável, mas porque está atrapalhando a construção de mais habitações acessíveis e comunidades equitativas.
