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A fabricação de cidades chinesas: O poder dos investidores na República Popular

  • 17:00 - 4 Setembro, 2014
  • por Pier Alessio Rizzardi
A fabricação de cidades chinesas: O poder dos investidores na República Popular
A fabricação de cidades chinesas: O poder dos investidores na República Popular, Imóveis em Xangai. Imagem © Pier Alessio Rizzardi
Imóveis em Xangai. Imagem © Pier Alessio Rizzardi

O mundo está de olho na máquina urbana que são as cidades chinesas, nas cidades-temáticas recém fundadas e nas novas áreas de investimento econômico urbano em torno das cidades. Os edifícios são repetitivos, as áreas são, por vezes, desabitadas, mas a o que deixa os planejadores urbanos, arquitetos e o público surpresos é que estes edifícios são, frequentemente, completamente vendidos antes mesmo de serem concluídos.

Para comprar estas residências recém construídas é preciso dinheiro e, ao longo das últimas três décadas, o milagre econômico chinês serviu precisamente para o crescimento da renda per capita. A reforma do sistema econômico em 1978 foi a força motriz que acionou o mecanismo de produção de capital. A reforma levou milhões de pessoas a migrarem das cidades subdesenvolvidas do oeste do país em busca de melhores salários e uma esperança bem fundamentada de revolucionar sua existência econômica.

Duas faces da mesma nação

Quando o "milagre econômico" começou, o desenvolvimento se deu muito desequilibrado. Se imaginarmos a China não através de suas fronteiras geopolíticas, mas através de suas características sócio-culturais, podemos ver que o país pode ser dividido basicamente em duas macrorregiões: o sudeste, a região mais próspera e a região noroeste, mais subdesenvolvida. O governo decretou que era impossível desenvolver o país inteiro ao mesmo tempo, por isso todos os esforços têm se concentrado na ideia de oferecer oportunidade de rápido desenvolvimento à áreas específicas, para que estas possam ajudar a estimular o resto do país. Isso permitiu que algumas pessoas obtivessem grandes quantidades de capital, a fim de desenvolver o crescimento econômico de toda a população.

Desde os anos oitenta, a China tem usado uma estratégia de "crescimento econômico planejado" focando nas áreas subdesenvolvidas ao conceder status especial para o setor privado. Graças ao seu sucesso, essas "Zonas Econômicas Especiais" têm evoluído agora em áreas maiores descritas como "Zonas Econômicas Regionais".

Imóveis em Chongqing. Imagem © Pier Alessio Rizzardi
Imóveis em Chongqing. Imagem © Pier Alessio Rizzardi

Especificamente, as Zonas Econômicas Especiais tiveram início no sudeste da China (especialmente em Shenzhen, mas também em Xangai Pudong, no Delta do Rio Yangtze, e nos últimos anos em Tianjin). Poucas coisas são deixadas ao acaso no desenvolverem dessas áreas; o governo foca seus esforços de planejamento em uma área relativamente pequena, fácil de controlar. O primeiro experimento foi em Shenzhen, que atraiu grandes quantidades de capital de Hong Kong e Taiwan. Em seguida foi Xangai em 1990, e agora Tianjin, onde a origem do investimento mudou, provenientes, principalmente, do exterior, de países de fora da Ásia

A estruturação de zonas econômicas especiais e a concessão de um estatuto especial para o setor privado teve um papel fundamental na modernização da China - este é o mecanismo que está impulsionando o desenvolvimento das cidades.

Esta "Fabricação de Cidades" é uma estratégia de financiamento usada pelo Estado para a construção e expansão das cidades. Graças à disponibilidade de capital derivada da concessão para empresas privadas para construir, até mesmo as cidades com recursos limitados podem reinvestir em infraestrutura e edifícios públicos.

Imóveis em Xi'an. Imagem © Pier Alessio Rizzardi
Imóveis em Xi'an. Imagem © Pier Alessio Rizzardi

A máquina de desenvolvimento não foca apenas em cidades individuais, mas também em uma rede de conexões projetadas através de uma visão global do estado. Isto pode sugerir diversas razões pelas quais as autoridades investem tanto na Fabricação de Cidades: melhorar a sua imagem política e demonstrar uma vontade de melhorar as condições das zonas desfavorecidas.

Esta estratégia seria impossível em uma economia de livre mercado, porque estes planos não refletiriam a tendência econômica e deixariam a parte subdesenvolvida do país inalterada. Em última análise, este sistema não poderia existir nem em um controle total do governo nem, mais desastrosamente, em uma total ausência de regulamentação.

Anúncios imobiliários chineses. Imagem © Pier Alessio Rizzardi
Anúncios imobiliários chineses. Imagem © Pier Alessio Rizzardi

Processo de Fabricação de Cidades

O Estado é a único que pode aplicar os direitos de propriedade e que pode permitir que as pessoas construam.

O governo concede a permissão de planejamento para empresas ou desenvolvedores em troca de fundos do setor privado. A esperança de vida de um edifício na China é de 35 anos (muito menos do que na maioria dos países ocidentais) e o contrato de longo prazo da posse é de 70 anos, permitindo aos investidores reconstruírem no mesmo local, e permitindo ao governo cobrar impostos extras a partir da segunda ou terceira construção. O governo controla o planejamento do uso do solo através da aplicação de um plano diretor que faz com que o ordenamento do território seja em parte público e em parte privado.

Quando bairros e cidades são construídas, os investidores devem arcar com os custos de infra-estrutura, e por vezes tem que se envolver na construção de distritos administrativos inteiros para o governo. Os investidores aderem a este modelo de base se pretendem obter as grandes recompensas disponíveis através do Processo de Fabricação de Cidades.

O Estado mantém uma atitude de laissez-faire com relação ao projeto dos desenvolvimentos, estabelecendo normas sobre a funcionalidade lógica, limites para os metros cúbicos edificáveis e de serviços mínimos, mas não há regras ou normas quanto a forma de um edifício. Se os desenvolvedores exploram ou não essas possibilidades depende da conveniência - no entanto, novos desenvolvimentos normalmente se limitam a tipologias já empregadas.

O boom da construção afeta o preço das matérias-primas; após décadas em declínio, os preços começaram a subir de forma constante. A demanda por matérias-primas na China é quase metade da demanda global, mas o país é também o principal produtor (carvão, 46,9%; aço, 45,4%; zinco, 41,3%; alumínio, 40,6%).

Infográfico. Imagem © Pier Alessio Rizzardi
Infográfico. Imagem © Pier Alessio Rizzardi

Este é um dado interessante, considerando que o país gera menos de 10% do PIB mundial [1]. Esta diferença entre a demanda e o PIB mostra o quanto o governo chinês está investindo em construção. No entanto, todo este crescimento e produção tem um preço.

Em 2012, o número de casas vazias era de 64 milhões, 20 novas cidades eram construídas a cada ano, e nas principais cidades os preços dos imóveis foram superestimados em até 170%.

A demanda por residências é incessante e os grandes investidores querem atender à essa necessidade. Os pequenos investidores continuam a comprar novas casas, mesmo que estas permaneçam vazias durante alguns anos, pois o retorno projetado sobre o investimento continua a aumentar.

As expectativas impulsionam cada vez mais os preços das residências. Depois de anos de crescimento rápido dos preços dos imóveis, os consumidores, levados pela incerteza, fariam qualquer coisa para comprar um imóvel hoje, o que aumenta artificialmente a procura de casas no mercado imobiliário. A pressão psicológica é a principal causa do aumento contínuo dos preços.

Anúncios imobiliários de Xangai. Imagem © Pier Alessio Rizzardi
Anúncios imobiliários de Xangai. Imagem © Pier Alessio Rizzardi

Escravos do aluguel

Os proprietários são "escravos da hipoteca". Eles trabalham durante 15-20 anos para juntar um pré-pagamento e eles trabalham mais 20-30 anos para pagar a hipoteca. No entanto, a situação estável não dura muito tempo, porque as casas vão ser submetidas a reformas ou demolições futuras. Além disso, a propriedade permanece estatal e uma vez que o período de 70 anos de propriedade chega ao fim, o Estado pode decidir remover os dosnos e dar espaço para outros edifícios.

Uma vez que o crescimento é estimulado, o governo tenta limitar os "danos colaterais". O governo entendeu o problema do aumento dos preços e da perda de terras agrícolas e está tentando reprimir a especulação imobiliária com controles de capital, aumentando os impostos sobre a propriedade e limitando esta para apenas uma casa por pessoa. No entanto, nenhum destes métodos está surtindo o efeito desejado, e as questões do desperdício e dos preços inflacionados continuam.

Imóveis de Chongqing adicionam uma cópia de Zaha Hadid. Imagem © Pier Alessio Rizzardi
Imóveis de Chongqing adicionam uma cópia de Zaha Hadid. Imagem © Pier Alessio Rizzardi

O que acontece com a arquitetura?

Podemos discutir se essa atitude é sustentável ou não, mas ao invés vez disso, vamos falar sobre a arquitetura, e tentar entender como ela é influenciada por esta enorme produção.

O governo não pode fazer nada além de planejar a urbanização - ele não tem poder sobre a arquitetura. Os arquitetos definem os edifícios, enquanto o governo define as regras dentro das quais as empresas privadas criam as cidades.

As características dessa arquitetura são as despesas baixas, a simplicidade do acabamento e a redução do tempo no processo de projeto e construção. O resultado formal da arquitetura da Fabricação de Cidades é a arquitetura de recursos baratos e repetitivos, mas que, ao mesmo tempo, é rentável e eficiente. Os limites do local são explorados em todas as direções para atingir o maior volume possível. As tipologias são geralmente imitações de outras utilizadas anteriormente.

Lojas falsas em um imóvel em Xi'an. Imagem © Pier Alessio Rizzardi
Lojas falsas em um imóvel em Xi'an. Imagem © Pier Alessio Rizzardi

O resultado é a arquitetura que tem sido construída na China nestes últimos anos. Novas áreas de construção seguem os limites de altura do código de construção, criando um cinturão de torres em torno dos centros das cidades históricas, como Pequim. Esta é a materialização de leis de construção que estabelecem limites e o desejo do setor privado de maximizar a receita.

Os arquitetos não são livres, mas estão ligados a um sistema do qual eles não podem escapar. Os arquitetos recebem diretrizes de clientes/desenvolvedores, enquanto o poder do Estado fica em segundo plano. Em última análise, são os desenvolvedores que criam as cidades, não os arquitetos, tampouco o Estado.

A repetição é útil para a China. Tipos de construção que já foram testados restringem a possibilidade de falha. Isto reduz o tempo de produção da arquitetura, permitindo a produção arquitetônica da Fabricação de Cidades, que é uma das forças motrizes da economia na China.

Tudo aparentemente funciona até que se prove o contrário.

Referências:

[1]  Lista pelas Nações Unidas (2012)

"City-Making-Process: Investor's Power In People's Republic" é parte do livro: "The Condition of Chinese Architecture" publicado pela Chinese Architectural & Building Press. A pesquisa é feita em colaboração com Venice Biennale Fundamentals, l’ARCA International Magazine, STUDIO Architecture and Urbanism Magazine e patrocinada pela Universidade Politécnica de Milão.

Pier Alessio Rizzardi é um arquiteto, pesquisador e teórico, fundador do TCA Think Tank, um grupo internacional de pesquisas fundado em Xangai em 2011.

Sobre este autor
Pier Alessio Rizzardi
Autor
Cita: Pier Alessio Rizzardi. "A fabricação de cidades chinesas: O poder dos investidores na República Popular" [China's "City-Making Process": Investors' Power in the People's Republic] 04 Set 2014. ArchDaily Brasil. Acessado . <https://www.archdaily.com.br/br/626728/a-fabricacao-de-cidades-chinesas-o-poder-dos-investidores-na-republica-popular> ISSN 0719-8906

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