A região central de São Paulo estampa as contradições das nossas cidades. Por um lado, verificam-se imóveis ociosos em regiões bem atendidas por infraestruturas urbanas, por outro lado, cresce o número de pessoas em situação de rua, alojadas em barracas e estruturas precárias improvisadas.
Referente a isto, o Plano Diretor do Município de São Paulo, instrumento da política de desenvolvimento e de expansão urbana de previsão constitucional, estabeleceu em 2014 o combate à ociosidade imobiliária como estratégia à garantia da função social da propriedade urbana na capital paulista. Ainda que fundamental, a lei do Plano Diretor não determina a rotina de identificação da ociosidade imobiliária no espaço urbano, função a ser desempenhada pela administração pública municipal.
Neste sentido, durante os anos de 2020 e 2021 o Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da Universidade de São Paulo e o Laboratório de Estudos e Projetos Urbanos e Regionais da Universidade Federal do ABC desenvolveram metodologia para a identificação de imóveis potencialmente ociosos na região central de São Paulo. E elemento indispensável de tal metodologia é o levantamento de campo remoto.
O Plano Diretor define critérios objetivos e três tipologias de ociosidade imobiliária: a não utilização, a subutilização e a não edificação. Contudo, o espaço urbano é dotado de complexidade própria, não necessariamente representada pela abstração da lei. Desse modo, o levantamento de campo remoto envolveu a análise de variáveis que aprofundam os critérios estabelecidos pela regulação específica vigente no município, partindo do exame de um retrato da região central da cidade de São Paulo a partir de imagens do Google Maps Street View, datadas de acordo com a disponibilidade na plataforma, com limite em março de 2021.
Para o caso da não utilização, a análise durante o levantamento de campo remoto se dá, portanto, a partir do estado de conservação da edificação, dos acessos lacrados, das janelas quebradas ou com fechamento provisório, do acúmulo de lixo dentro ou na frente do lote, das placas de aluga-se e/ou vende-se, da ausência de elementos que mostrem uso do imóvel, além da consulta aos dados fornecidos por concessionárias dos serviços urbanos, sobre a inexistência do consumo e desligamento da rede de abastecimento de água. Para a caracterização da não edificação e subutilização, a questão central é a verificação da ausência de área construída ou do não atendimento do coeficiente de aproveitamento mínimo exigido por lei pelos terrenos com área construída, respectivamente.
A pesquisa desenvolvida e a complexidade do estoque construído na cidade demonstra que a identificação da ociosidade imobiliária não é trivial, e demanda metodologia e critérios específicos para tal. Possível desafio, neste sentido, é a discricionariedade presente na análise dos imóveis, já que a degradação do edifício e a existência de placas de anúncio de venda/locação, ainda que importantes balizas, não necessariamente determinam a condição de não utilização imobiliária. A respeito da não edificação e da subutilização de imóveis, a existência de guaritas, stands de vendas de lançamentos imobiliários, comércio ao ar livre e outras condições podem suscitar dúvidas a respeito da permanência e efemeridade das edificações. De qualquer modo, a partir dos resultados obtidos, é possível afirmar que de fato há ociosidade imobiliária na região central do município de São Paulo, e portanto é possível um adensamento construtivo e populacional em áreas bem infraestruturas do município. Tais adensamentos, porém, devem estar alinhados à garantia de direitos sociais e à dissolução de desigualdades e precariedades urbanas e habitacionais.
Resultado de todo este processo, o perfil do Instagram Vazios Concretos apresenta um panorama sobre a ociosidade imobiliário na cidade de São Paulo, insumo que apoia o debate sobre as cidades. As características do estoque ocioso da região central da capital paulista, apresentadas por meio do Instagram, suscitam ainda novas questões: O que motiva a ociosidade imobiliária? As práticas e ferramentas disponíveis são suficientes para a identificação da ociosidade imobiliária? Como promover a função social da propriedade da terra urbana no país?
